Đo đạc lại diện tích đất thấy tăng thêm: Xử lý thế nào theo Luật Đất đai 2024?
Trong quá trình đo đạc, xác định lại ranh giới, diện tích thửa đất, có thể phát sinh trường hợp diện tích thực tế lớn hơn diện tích ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất. Khi đó, phần diện tích tăng thêm không phải trong mọi trường hợp đều mặc nhiên được công nhận.
Luật Đất đai 2024 đã có quy định cụ thể về việc xử lý chênh lệch giữa diện tích thực tế và diện tích ghi trên giấy tờ, Giấy chứng nhận.
1. Đo đạc lại thấy diện tích đất tăng thêm thì xử lý như thế nào?
Khoản 6 Điều 135 Luật Đất đai 2024 quy định về nguyên tắc xác định diện tích đất trong trường hợp có sự chênh lệch giữa số liệu đo đạc thực tế với diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận đã cấp.
Theo đó, cần phân biệt hai trường hợp:
Trường hợp 1: Ranh giới thửa đất không thay đổi
Nếu diện tích đo đạc thực tế có sự chênh lệch so với diện tích ghi trên giấy tờ hoặc Giấy chứng nhận nhưng:
- Ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới tại thời điểm có giấy tờ hoặc thời điểm được cấp Giấy chứng nhận; và
- Không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề,
thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận, diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế.
Như vậy, nếu người sử dụng đất vẫn sử dụng ổn định trong phạm vi ranh giới cũ, phần diện tích thực tế lớn hơn diện tích ghi trên Giấy chứng nhận có thể được ghi nhận theo kết quả đo đạc thực tế, nếu đáp ứng các điều kiện luật định.
Trường hợp 2: Ranh giới thửa đất có thay đổi
Nếu kết quả đo đạc cho thấy ranh giới thửa đất đã thay đổi so với ranh giới tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc thời điểm cấp Giấy chứng nhận và diện tích thực tế lớn hơn diện tích ghi trên giấy tờ, thì phần diện tích chênh lệch tăng thêm được xem xét cấp Giấy chứng nhận.
Điều này có nghĩa là phần diện tích tăng thêm cần được xem xét về nguồn gốc, quá trình sử dụng và điều kiện cấp Giấy chứng nhận theo quy định pháp luật đất đai, chứ không mặc nhiên được công nhận chỉ vì kết quả đo đạc cho thấy diện tích lớn hơn.
Ngoài ra, trường hợp Giấy chứng nhận đã cấp nhưng xác định sai vị trí thửa đất thì cơ quan có thẩm quyền sẽ rà soát để thực hiện cấp đổi Giấy chứng nhận theo quy định.
2. Diện tích tăng thêm có phải làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất không?
Không phải mọi trường hợp diện tích tăng thêm đều phải thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Việc có phải xác lập giao dịch chuyển nhượng hay không phụ thuộc vào nguồn gốc của phần diện tích tăng thêm.
Nếu phần diện tích tăng thêm thực tế vốn thuộc phạm vi đất mà người sử dụng đất đã quản lý, sử dụng ổn định và ranh giới sử dụng không thay đổi, thì việc chênh lệch diện tích có thể xuất phát từ sai số đo đạc hoặc việc xác định diện tích trước đây chưa chính xác. Trong trường hợp này, việc xác định lại diện tích và cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận được thực hiện theo quy định của pháp luật đất đai.
Ngược lại, nếu phần diện tích tăng thêm thực tế có nguồn gốc từ việc nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho hoặc nhận quyền sử dụng đất từ người sử dụng đất liền kề thì cần xác định rõ căn cứ pháp lý của việc sử dụng phần đất đó. Khi thuộc trường hợp phải đăng ký biến động hoặc thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định, người sử dụng đất không thể chỉ dựa vào kết quả đo đạc để mặc nhiên xác lập quyền đối với phần diện tích tăng thêm.
3. Phần diện tích tăng thêm do thay đổi ranh giới được xác định như thế nào?
Đối với trường hợp ranh giới thửa đất có thay đổi và diện tích đo đạc thực tế lớn hơn diện tích ghi trên giấy tờ hoặc Giấy chứng nhận, khoản 6 Điều 135 Luật Đất đai 2024 quy định phần diện tích chênh lệch tăng thêm được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Việc “được xem xét” không đồng nghĩa với việc phần đất tăng thêm đương nhiên được cấp Giấy chứng nhận.
Cơ quan có thẩm quyền vẫn phải xác định các vấn đề liên quan đến nguồn gốc, quá trình quản lý, sử dụng đất, hiện trạng sử dụng, tranh chấp và các điều kiện khác theo quy định của pháp luật đất đai.
Do đó, khi phát hiện diện tích thực tế lớn hơn diện tích trên Giấy chứng nhận, người sử dụng đất nên kiểm tra đồng thời:
- Diện tích ghi trên Giấy chứng nhận hiện tại;
- Diện tích theo kết quả đo đạc mới;
- Ranh giới thực tế của thửa đất;
- Ranh giới tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận hoặc thời điểm xác lập giấy tờ về quyền sử dụng đất;
- Nguồn gốc của phần diện tích tăng thêm;
- Quá trình quản lý, sử dụng phần đất này;
- Có hay không tranh chấp với các hộ liền kề;
- Hồ sơ địa chính và các tài liệu liên quan đến thửa đất.
4. Cần lưu ý gì khi diện tích thực tế lớn hơn diện tích trên sổ?
Không nên hiểu đơn giản rằng “đo lại thấy đất rộng hơn sổ thì đương nhiên được cấp thêm đất”.
Kết quả xử lý phụ thuộc trước hết vào việc xác định ranh giới thửa đất có thay đổi hay không và nguồn gốc của phần diện tích chênh lệch.
Nếu ranh giới sử dụng thực tế không thay đổi, không có tranh chấp với người sử dụng đất liền kề thì diện tích thực tế có thể được sử dụng làm căn cứ xác định diện tích khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận.
Nếu ranh giới đã thay đổi và diện tích thực tế lớn hơn diện tích trên giấy tờ, phần diện tích chênh lệch sẽ được xem xét cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật.
Vì vậy, trước khi thực hiện thủ tục cấp đổi hoặc đăng ký biến động, người sử dụng đất cần kiểm tra hồ sơ địa chính và nguồn gốc phần diện tích tăng thêm để xác định đúng thủ tục cần thực hiện.
Căn cứ pháp lý
- Luật Đất đai số 31/2024/QH15, đặc biệt khoản 6 Điều 135.
- Các quy định có liên quan về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và đăng ký biến động đất đai.
Dịch vụ pháp lý đất đai – Công ty Luật TNHH Việt Anh 24H
Công ty Luật TNHH Việt Anh cung cấp dịch vụ tư vấn, hỗ trợ các vấn đề pháp lý về đất đai, gồm:
- Cấp, cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Xử lý trường hợp diện tích thực tế tăng, thay đổi ranh giới;
- Tách thửa, hợp thửa, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế đất đai;
- Giải quyết tranh chấp đất đai, tranh chấp ranh giới;
- Khiếu nại, kiến nghị liên quan đến thủ tục đất đai.
Liên hệ Công ty Luật TNHH Việt Anh 24H để được luật sư tư vấn và hỗ trợ giải quyết vụ việc cụ thể.
