Câu hỏi:
Chào Luật sư, nhà tôi có một thửa đất roojg 1750m2, năm 2008 Nhà nước có chính sách đo đất để làm sổ cho các hộ gia đình, gia đình tôi đã được cấp sổ đỏ. Năm 2021, gia đình xin chuyển đổi toàn bộ đất vườn sang đất ở và đã được chấp thuận đầy đủ.
Năm ngoái, khi hàng xóm tiến hành đo đất của nhà hàng xóm để bán, mốc giới của họ sang phần đất của nhà chúng tôi, lấn sang cả tường bao đã xây và cây cối hàng rào đã tồn tại từ lâu. Khi ra Uỷ ban nhân dân xã tôi mới biết rằng trước cấp sổ đã đo đạc nhầm ranh giới thửa đất khiến cho thửa đất của gia đình so với thực tế có phần sai lệch. Hiện hàng xóm không có ý định trả lại tôi phần đất đo nhầm mà lại bảo đất theo sổ.
GIa đình tôi muốn điều chỉnh lại đất cho đúng ranh giới thì phải làm như thế nào?
Trả lời:
Về vấn đề của ông bà, Luật sư Phạm Thị Quỳnh Trang – Đoàn Luật sư TP. Hà Nội xin được giải đáp như sau:
Như trình bày của ông,dựa vào dữ liệu thông tin ông cung cấp thì sơ đồ thửa đất đang cấp sai so với thực tế sử dụng đất của hai gia đình, hiện hai bên không thống nhất được ranh giới thửa đất. Tôi đưa ra những nhận định tư vấn như sau:
1. Nhận định về vấn đề tranh chấp
Thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tuy nhiên ranh giới thửa đất trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hồ sơ địa chính không đúng với diện tích thực tế dẫn đến diện tích đất của, ranh giới cần được xác định cho đứng thực tế.
Căn cứ vào khoản 3 Điều 48 Luật đất đai năm 2013, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo từng thửa đất, Cơ quan có thẩm quyền thông qua xác định ranh giới, đo đạc, xác nhận giáp ranh với các hộ liền kề để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đúng diện tích thực tế. Đất có tranh chấp, gia đình ông Nguyễn Văn Vượng và bà Nguyễn Thị Nhàn cần xem xét lại nguồn gốc đất, ranh giới trong quá trình sử dụng đất. Trước khi áp dụng công nghệ đo GNSS (hệ thống dẫn đường bằng vệ tinh toàn cầu), nếu sổ mục kê bản đồ địa chính không nêu rõ toạ độ ranh giới, các bên xem lại trước thời điểm cấp quyền sử dụng đất năm 2008 hiện trạng sử dụng đất như thế nào, ranh giới ra sao, tường bao, cây cối, công trình chăn nuôi, công trình vệ sinh đã tồn tại từ khi nào, hai bên đã đồng ý và ký vào với sơ đồ giáp ranh mà Bên đo đạc, địa chính đã thực hiện hay chưa? Các bên có thể thu thập ý kiến của những người làm chứng, già làng, chủ sở hữu đất cũ để xác định ranh giới thửa đất, các biên bản vi phạm hành chính về việc sử dụng đất và các tranh chấp từ trước đến nay.
Trường hợp chứng minh được lịch sử sử dụng đất ranh giới đã được tạo lập sẵn theo hiện trạng, ôngcó thể yêu cầu điều chỉnh ranh giới đất và diện tích đất trên thửa đất nêu trên.
2. Ưu tiên và bắt buộc hoà giải
Đối với đất có tranh chấp, Nhà nước ưu tiên việc hoà giải giữa các bên. Mặt khác căn cứ quy định Tại khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP, để được thụ lý đơn khởi kiện giải quyết tranh chấp đất đai cần thực hiện thủ tục hoà giải tại cơ sở.
- Việc hoà giải tại cơ sở do UBND xã thực hiện, thủ tục và nội dung cụ thể như sau:
Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.
Khi nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai, Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:
a) Thẩm tra, xác minh tìm hiểu nguyên nhân phát sinh tranh chấp, thu thập giấy tờ, tài liệu có liên quan do các bên cung cấp về nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất và hiện trạng sử dụng đất;
b) Thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai để thực hiện hòa giải. Thành phần Hội đồng gồm: Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân là Chủ tịch Hội đồng; đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc xã, phường, thị trấn; tổ trưởng tổ dân phố đối với khu vực đô thị; trưởng thôn, ấp đối với khu vực nông thôn; người có uy tín trong dòng họ, ở nơi sinh sống, nơi làm việc; người có trình độ pháp lý, có kiến thức xã hội; già làng, chức sắc tôn giáo, người biết rõ vụ, việc; đại diện của một số hộ dân sinh sống lâu đời tại xã, phường, thị trấn biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đất đó; cán bộ địa chính, cán bộ tư pháp xã, phường, thị trấn. Tùy từng trường hợp cụ thể, có thể mời đại diện Hội Nông dân, Hội Phụ nữ, Hội Cựu chiến binh, Đoàn Thanh niên Cộng sản Hồ Chí Minh;
c) Tổ chức cuộc họp hòa giải có sự tham gia của các bên tranh chấp, thành viên Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.
Việc hòa giải chỉ được tiến hành khi các bên tranh chấp đều có mặt. Trường hợp một trong các bên tranh chấp vắng mặt đến lần thứ hai thì được coi là việc hòa giải không thành.
Kết quả hòa giải tranh chấp đất đai phải được lập thành biên bản, gồm có các nội dung: Thời gian và địa điểm tiến hành hòa giải; thành phần tham dự hòa giải; tóm tắt nội dung tranh chấp thể hiện rõ về nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất đang tranh chấp, nguyên nhân phát sinh tranh chấp (theo kết quả xác minh, tìm hiểu); ý kiến của Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai; những nội dung đã được các bên tranh chấp thỏa thuận, không thỏa thuận.
Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.
- Trường hợp hoà giải thành có thay đổi về hiện trạng và ranh giới đất:
Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường. Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
3. Trường hợp hoà giải không thành, Toà án giải quyết tranh chấp và có thể ra quyết định tuyên huỷ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và yêu cầu cấp lại theo ranh giới đất đã tồn tại từ trước
Trường hợp hoà giải không thành, ông bà có thể yêu cầu Toà án nhân dân cấp huyện giải quyết (căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 202 Luật Đất đai 2013, Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận thẩm quyền giải quyết thuộc toàn án nhân dân có thẩm quyền giải quyết). Toà án sẽ căn cứ vào hồ sơ địa chính, hồ sơ thể hiện nguồn gốc thửa đất, ý kiến của các bên có liên quan về ranh giới thửa đất, các căn cứ khác từ đó có thể đưa ra quyết định xác định lại ranh giới đúng quy định, tuyên huỷ các giấy chứng nhận quyền sử dụng đã cấp để cấp lại giấy chứng nhận đúng với diện tích thực tế.
Về án phí giải quyết tranh chấp đất đai
Trường hợp không yêu cầu xác định giá trị tài sản mà chỉ yêu cầu xem xét quyền sở hữu mảnh đất thì mức án phí đối với trường hợp vụ án không có giá ngạch là 300.000 đồng.
Trong trường hợp có yêu cầu Tòa án xác định giá trị tài sản thì mức án phí được xác định như sau:
- Từ 6.000.000 đồng trở xuống thì mức án phí phải nộp cho Tòa là 300.000 đồng
- Từ trên 6.000.000 đồng đến 400.000.000 đồng thì mức án phí là 5% giá trị tài sản có tranh chấp
- Từ trên 400.000.000 đồng đến 800.000.000 đồng mức án phí là 20.000.000 đồng + 4% của phần giá trị tài sản có tranh chấp vượt quá 400.000.000 đồng
- Từ trên 800.000.000 đồng đến 2.000.000.000 đồng thì mức án phí là 36.000.000 đồng + 3% của phần giá trị tài sản có tranh chấp vượt 800.000.000 đồng
- Tài sản có giá trị từ 2.000.000.000 đồng đến 4.000.000.000 đồng thì mức án phí phải nộp là 72.000.000.000.000 đồng thì mức án phí là 112.000.000 đồng + 0.1% của phần giá trị tài sản tranh chấp vượt 4.000.000.000 đồng.
4. Nghĩa vụ chịu án phí sơ thẩm
Nghị nghị quyết số 326 /2016/UBTVQH14 về án phí, lệ phí tòa án cũng quy định cụ thể và chi tiết về vấn đề nghĩa vụ chịu án phí dân sự sơ thẩm quy định như sau:
– Khi yêu cầu của đương sự không được Tòa án chấp nhận thì đương sự phải chịu án phí dân sự sơ thẩm trừ trường hợp được miễn hoặc không phải chịu án phí sơ thẩm. Trong trường hợp toàn bộ yêu cầu của nguyên đơn được Tòa án chấp nhận thì bị đơn phải chịu toàn bộ án phí dân sự sơ thẩm. Trường hợp toàn bộ yêu cầu của nguyên đơn không được Tòa án chấp nhận thì nguyên đơn phải chịu toàn bộ án phí dân sự sơ thẩm
– Nguyên đơn phải chịu án phí dân sự sơ thẩm tương ứng với phần yêu cầu không được Tòa án chấp nhận.
– Bị đơn phải chịu án phí dân sự sơ thẩm tương ứng với phần yêu cầu của nguyên đơn đối với bị đơn được Tòa án chấp nhận.
4. Đất đang có tranh chấp, hai bên đất có tranh chấp bị hạn chế giao dịch (không được chuyển nhương, tặng cho, cho thuê)
Trường hợp đất đang có tranh chấp, hai bên sẽ bị hạn chế thực hiện các quyền về đất như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp hoặc góp vốn. Cả hai bên bị hạn chế các quyền về đất nêu trên đến khi tranh chấp được giải quyết xong.
Theo Điều 188 Luật đất đai 2013, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
+ Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại Khoản 3 Điều 186; trường hợp nhận thừa kế quy định tại Khoản 1 Điều 168 của Luật này;
+ Đất không có tranh chấp;
+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
+ Trong thời hạn sử dụng đất.
Trên đây là ý kiến tư vấn của Luật sư về vấn đề nêu trên. Mọi thắc mắc vui lòng liên hệ Luật sư Phạm Thị Quỳnh Trang – Số điện thoại: 0974.161.280
Trân trọng!
